大象新闻·东方今报记者 张定有 魏广宝 通讯员 郭贝/文图

小产权房的出现与城市房价的飙升密不可分，虽然价格相对便宜，但因该类房没有国有土地使用证和房屋预售许可证，购房合同并不受法律保护，为此也衍生出不少纠纷。近日，内乡县人民法院审结一起小产权房买卖合同纠纷案件。

2021年6月，李某经某中介公司介绍，以总价款20万元购买了张某的一套房屋，双方在某中介公司签订了《售房协议》。李某先后将20万元的现金交给某中介公司，该公司将18万交给张某，2万作为中介费用。李某支付完房款后，张某却拒不将房屋交付给李某，且说房子已经卖给别人了。后李某了解到，涉案房屋并无产权证明，即使卖房人能够证明其为房屋权利人，依据相关法律、法规规定的意见，卖房合同也应当为无效合同，自己的权利无法获得法律保护。无奈之下，李某向法院提起诉讼，要求确认合同无效并返还房款、中介费。

法院审理认为，案涉房屋系建设在农村集体土地上的房屋，原告李某与被告张某均非案涉房屋所在地集体经济组织成员。双方签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效民事法律行为，因此双方的房屋买卖合同应当为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，同时，中介公司提供服务并收取中介费，却隐瞒了房屋存在重大争议这一重要事实，损害了原告利益，应返还中介费。故二被告需返还原告已支付的购房款20万元。

法官提醒：小产权房，也叫“乡产权房”，指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的。“小产权房”并不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房的买卖受到法律上的诸多限制，购买小产权房在法律上具有巨大风险。广大市民在购房时一定要慎重，应当全面了解房屋性质、权利人、权利负担、使用人等情况，以免出现合同无效或者无法履行的情况。

编辑：张定有