从2019年到2021年，全年客流分别是1500万人次、1143万人次、1500万人次；2018年12月29日开业当天客流13万人次，2021年元旦客流13.7万人次，创单日历史新高.... 一个商业综合体，在一个“乡镇”，靠什么将只活跃在一、二线城市的优衣库及诸多知名大众消费品牌引入的？又是哪种驱动力促使它将辐射半径扩展至省会郑州的？这个高成长性的商业项目在今年下半年又会在郑州商业界掀起多大波澜？

一线商业下沉，九成品牌首进“乡镇”

1994年，新郑撤销小乔乡，设立龙湖镇的时候，很难想象，这里的商业氛围会赶上省会郑州。近三十年的时间，镇级建制的龙湖镇，其生活配套一直因“量不足、质不优”而常被人诟病。就在三年前，郑州南区“无核心商业区”的历史，被打破龙湖锦艺城打破了。

“虽然地处龙湖镇，我们并没有按一个镇级的标准来打造。龙湖镇作为郑州市的后花园、宜居教育园区和郑州市中心与航空港区的连接带，必将有大的发展空间。龙湖锦艺城购物中心作为锦艺商业旗下一个重点商业项目，而是按郑南片区商业中心的标准，从硬件到品牌来配置资源。公司的战略布局，为龙湖锦艺城以后成长奠定了坚实的基础。”龙湖锦艺城相关负责人对记者说。

作为大型商业综合体，龙湖锦艺城整体有约40万㎡的商业组合，除了公寓酒店和商业街外，购物中心部分约15.6万㎡（包含地下停车场），体量上算是主打全客层的区域级购物中心，集餐饮、购物、休闲、娱乐、体验、社交等为一体的都市大型沉浸式生活体验购物中心。

龙湖锦艺城的下沉式广场，融入景观和外摆功能，剧场式穹顶中庭堪称中原最大，让整体空间具有室内的开阔通透感，体验舒适很多。中庭一上二的大步梯设计更是少见，通过不同的场景打造，能够快速成为打卡及客源聚集地。

龙湖锦艺城购物中心不仅在空间结构和形象上成为郑南商圈代表性商业，而且在开业之初品牌配置上也足够强大。永辉超市、苏宁易购、睿跃健身、春天国际影城、巴奴毛肚火锅、满天星酒楼、歌迷KTV、ADIDAS ORIGINALS、NIKE KICKS LOUNGE、NIKE、PUMA、周大福、六福珠宝、MO＆Co、ONLY、VEROMODA、JACK JONES、broadcast、FIVE PLUS、TRENDIANO、Ochirty、Starbucks、Watsons、肯德基、必胜客、汉堡王、VICUTU、谢瑞麟、apple、TISSOT、MIDO、金宝贝、悠游堂、呷哺呷哺等大约90%的知名品牌都是第一次在镇级区域入驻，瞬间提升了消费层次，诸多品牌的入驻，使得滞后于时尚、潮流的南龙湖，提升了商业档次。  

客群重新画像，调整品牌修正定位

龙湖锦艺城开业之初，覆盖的消费人群范围有以下几类：9所大学、8所省级以上培训中心的大学生群体；华南城、华商汇等批发产业外迁承接带动的产业人群；被主城区刚需挤压而外溢的年轻家庭群体；当地居民和开发早期入驻的低密度豪宅居民；辐射新郑、港区、南三环至南四环之间高消费群体……他们共同描摹了这座小镇的消费群体组合画像。

谈及客群的变化，龙湖锦艺城购物中心负责人深有感触，“项目运营之初，龙湖锦艺城将消费人群重点放到大学生群体上，但在近两年的寒暑假和疫情期间，客流量变化不明显，这一看似反常的现象，让我们对消费群体重新审定。以周边居民为主要客流群体，大学生群体为辅助群体进行品牌调整和升级。客群辐射范围也外拓至项目周边5-10公里。”

随着南龙湖区域刚需人口的急剧增长，商场的消费群体也显著增加。一组调查数据更是印证了项目负责人的判断，据最新政府人口普查信息显示，龙湖镇常住人口53.7万人，流动人口约20万，总人口73.7万人，庞大的人口基数，也预示着该区域正在飞速发展壮大。。

品牌随着客群的变化而变化，对品牌的提质升级也逐步展开。一层新引进了江南布衣、太平鸟女装、雪歌、橡皮、荣耀、DQ、老庙黄金，优化提升了POLO SPORT、小米之家、萱子等品牌。二层引进婴格、新东方、李宁、安踏、柒牌、海澜之家、卓诗尼、曼妮芬，优化提升了怡家海懮•全球购、嘻哈帮、利郎轻时尚、MS-ECHO、安莉芳等品牌。三层引进头号玩家、众艾感统等品牌。四层餐饮仙隐小鹿、苗师兄鲜炒鸡、港九凤等新引进品牌也深得家庭消费群体的认可。

江南布衣龙湖锦艺城店

尤其在2021年9月，优衣库的入驻更加丰富了龙湖锦艺城的品牌组合，为南龙湖区域带来了全新的消费体验。优衣库龙湖锦艺城店作为郑南商圈首店，也是目前河南省内的第一家下沉至县镇的优衣库门店，开业当日便拿下全国门店销冠。

优衣库龙湖锦艺城店2021年9月30日盛大开业

在介绍品牌调整情况时，相关负责人告诉记者，“2022年上半年，龙湖锦艺城共调整25户品牌，调整面积7053㎡，坚持以“稳场、提升、细挖”为主要宗旨，“一手抓安全，一手抓运营”，在核心优质商户稳定的前提下，做好了纵向与横向活动联盟，加强业态布局与调整，逐步优化品牌级次，实现了品质提升。”

商业“特长生”未来成长空间有多大？

在城镇市场尤其是一、二线城市发展相对充分的情况下，未来消费增长的潜力相当一部分依赖更广阔的下沉市场。商业综合体所提供的不仅是新建筑所带来的视觉新鲜感，更提供了新生活方式的集合。商业消费正是这些消费群体实现“城市生活梦”的核心，他们正在用消费构建起自己的理想生活。

对于龙湖锦艺城未来的发展规划，项目负责人向记者介绍道，补齐化妆品品牌的弱项，加强珠宝品牌的阵容，加大知名餐饮品牌和商务正餐的引进是近一段工作的重点。从业态上看，时尚餐饮、商务正餐、家庭餐饮、婚宴，时尚化妆品、珠宝、数码电子、新能源车等品牌引入，更符合新消费人群的口味，其中，餐饮占比较大。对想要吸引居民消费的龙湖镇来说，构建繁华商业，正是把握住了他们实现“城市生活梦”的核心。

据了解，基于发掘潜力消费人群，针对年轻消费群体而打造的主题街区，正在规划中。作为购物中心标配内容、流量密码，主题街区将作为能提供深度服务体验的载体，为运营者大做文章，为消费市场贡献出许多复古或新潮、市井或高雅、小众或普适的，兼具温度感的社交空间。

商业的内卷来自区域内激烈的商业竞争。目前中心城区商业同质化越来越来越严重，竞争持续加剧，差异化破圈之路愈加困难，而郑州远郊和郊县的商业项目渐成商业的亮点。

龙湖锦艺城购物中心项目位居郑南片区，通过对品牌业态的优化，专业的运营管理，使其在郑南商圈赢得了更多的发展机遇。未来三至五年内，将不会有同级别的商业新增体量入市，随着资源持续叠加，优势更加明显。对于降维打击的龙湖锦艺城来说，未来的成长空间将无限放大，令人充满期待!

来源：大河商业