大象新闻·东方今报记者 耿彩霞 通讯员  张慧如

2021年国家出台“减轻学生作业负担和压减学科类校外培训机构”政策（简称“双减政策”），无数培训班面临生存问题，大量“关门”，同时也伴随引发了不少培训班与商铺房东之间的合同纠纷。华某作为商铺房东将“租赁合同不到期便搬离”的詹某诉至法庭，认为詹某单方违约，应赔偿其经济损失及违约金。近日，焦作市解放法院对该案件进行了审理。

原来，詹某是一位十分能干的校外培训老师，工作几年下来积累了一定的经验，便打算自己开一家教育培训班。她四处寻找位置、价格、面积都合适的商铺，终于在学校附近找到了各方面较为理想的商铺，上下两层500平，虽然是毛坯房，但考虑长期租，便与房东协商准备自行装修。

2019年6月，詹某、华某充分协商沟通后，很快签订了《商铺租赁合同》，约定“租赁期限为三年；詹某按季度支付租金，房屋押金6000元（退租结清费用后退还）；房租第一年8万、第二年10万、第三年涨幅介于5%-10%之间，若未按约定交纳租金视同违约，违约金5万元……”双方均签名按印。

协议签订后，出现了疫情爆发，詹某的培训班受到了一定影响，但整体还算可以维持，也一直按约定缴纳房租。谁料2021年国家出台的“双减政策”让詹某再也顶不住了，政策的不允许，导致学生大量流失，培训班高额的运营成本完全无力支撑。于是便与商铺房东华某几番协商退租，但双方始终未达成一致意见，协商未果。詹某便于2021年7月自行搬离涉案商铺。华某遂向该院提起诉讼，诉求詹某继续履行合同，并赔偿损失及违约金。随后，詹某也提起反诉，诉求解除租赁合同。

法院审理认为，本案系房屋租赁合同。双方之间的租赁合同因疫情及双减政策影响下詹某从事的教育培训班也收到了相关整改通知，“存在事实和法律上的履行不能”，双方当事人应依法终止合同权利义务关系，减少损失，并按照公平、诚信及公序良俗的民法原则，确定各方的违约责任承担。

关于原告华某主张的下半年租金问题。被告詹某在未经协商一致或依法主张解除租赁合同之前，自行搬离涉案租赁房屋，违反法律关于违约方解除权行使方式的规定，故詹某对于反诉状到达华某之前的涉案房屋租金，应当依法承担支付责任。

关于原告华某主张的违约金的问题。根据双方合同约定及法律规定，“合同履行不能”，不影响违约责任的承担，本案被告在双方未能协商解除租赁合同的情况下，擅自搬离，构成违约，依法应承担相应的违约责任。综合考虑到近年来疫情及行政政策对行业的影响程度，并结合基本事实，根据公平、诚信及公序良俗原则，酌定被告应承担的违约责任损失赔偿款项，按双方约定租金标准的30%计算。

综上，判决被告詹某支付原告华某房屋租金、违约金（扣除6000元押金后）合计3.3万元；自2021年9月9日起原告华某与被告詹某签订于《商铺租赁合同》解除；驳回原告华某的其他诉讼请求。

法官寄语

因疫情、双减等不可抗力和政策等原因引起的合同履行不能，在守约方不请求解除的情况下，如果不支持违约方的解除权，就会使得合同陷入履行僵局，从而给双方当事人，特别是承租方当事人造成更大的损失，违背民法之公平和诚信原则。但是，对于违约方的解除权，也不应由其无条件任意行使，应严格按照《民法典》第五百八十条的规定行使违约方解除权。本案中，本院在详细查清有关事实的情况下，综合考虑到被告的违约事实、实际从事校外培训工作的事实等，酌定解除双方之间的房屋租赁合同，由被告承担部分违约责任，平衡了租赁双方的利益，遵循了民法的公平与诚信原则，双方当事人服判息诉，起到了司法裁判定分之争、破解合同僵局的裁判效果。

编辑：李国营