大象新闻·东方今报记者 金晓利

经济学家Dambisa Moyo曾说过，种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在。站在2022年的开端，我们对中国的楼市做一个大胆的预判，2022年将会是最近10年最佳的投资时期。为什么这么说呢？从最近的楼市动态之中，可以找到答案。

救市政策轮番上，楼市的春天要来了！

2月17日，山东菏泽首套房首付比例由原来的30%降为20%，二套房首付比例由原来的40%降为30%，打响了楼市松绑的第一枪。

与此同时，重庆、江西赣州，佛山、南宁等地迅速跟进，首套房的首付比例也降到了20%。

（财联社消息）

这一操作打破了目前我国绝大城区的首套房首付比例均为30%或25%。

如果降低首付不能说明什么？那么住房公积金政策提前“松绑”又从另一个方面佐证，鼓励楼市的信号。

2022年以来，北海、自贡、宁波三市住房公积金管理中心均发布关于调整住房公积金贷款政策的通知，涉及降低住房公积金贷款的首付比例，放宽住房套数认定政策，提高住房公积金最高贷款额。

据不完全统计，自今年1月份以来，各地出台楼市政策已超过200次，主要包括公积金政策宽松、人才购房补贴等支持性政策。

“因城施策、适度纠偏”成为房地产调控的主基调。

房贷利率也在下行。

根据贝壳研究员数据显示，从2021年8月到2022年2月四个月时间内，全国103城首套房房贷利率从5.69%下降至5.47%，累计下降了22个BP；平均放款周期从68天压缩至38天，放贷时间缩短了44.12%。

如果你觉得这只是部分中小城市的救市之策，来看央行大动作。

2022年1月20日，央行公布一年期LPR利率从3.8%下调至3.7%；5年期LPR利率从4.65%下调至4.6%。这是时隔20个月以来，第一次全面降息，实属罕见。

就在5天前，农、中、建、交和邮储等六大行，集体下调广州的房贷利率，首套和二套均一次性下降了20个BP。

（财联社消息）

可以看出，房贷利率降低不是某一个城市的“个案”，从央行统筹，到各大商业银行执行，一场肉眼可见的房贷“降息潮”奔涌而来，对于购房者最直接的影响就是少支付利息。

房贷利率下行，放款周期加速，这明显地在鼓励购房者去加杠杆，救市政策再明显不过了。

从2020年到现在，富力、泰禾、恒大、佳兆业、新力、协信、宝能、福晟等房企纷纷爆雷，出现了大小不同的信贷危机。

据悉2022年第一、二季度，房企有4200亿债券待偿还，也就是说未来几个月可能还有开发商趴下。

反观国/央企，2021年重点城市拿地金额TOP10房企中，国/央企占据主流；2021年TOP50房企市场份额，民营房企市场份额下降1.1个百分点，国有房企市场份额增长0.6个百分点；融资上，购债融资主体以国央企为主。

这里我们可以得出一个结论，三道红线，打击最大的是民企。

最重要的是2021年12月人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，房地产并购贷款不再计入三条红线。

这意味着，2022年将是国/央房企大兼并购的元年，未来房地产市场必将是国/央企的时代。

首付比降低、公积金贷款放宽、利率下调，这样的情景最近一次出现是在2014年初，而在2014年下半年房价开启大涨模式。

一系列信息无疑告诉购房者买房的时机到了，站在国/央企大吞并的时代，也许这是未来十年，买房的最佳时机。

当然现在购房已经不是闭眼买就能赚的时代，买房更不是拆盲盒靠幸运，而是看准区域和房企。

在郑州，哪里是投资价值高地？

老城区房价居高不下，地块小、容积率高，居住舒适度大打折扣；北龙湖没有千万资产不能上车，一般人别看更别想；白沙片区，配套暂未跟上、房价已经到了天花板；滨河国际新城、常西湖、双湖科技城等新区寂寂无声......盘点一遍，突然发现，管南和金水北是当下购房者的最佳选择。

实话实话，如果你偏向改善，建议金水北，配套相对完善，房价也高。但是你是投资者，偏向刚需，我建议管南。

为啥？区域优势明显，价格低！

郑州“东扩南移”主战场，管南是主城南拓战略中的关键区域，也是航空城与主城之间的重要纽带，更是“南动”城市发展布局的重要节点支撑，享受城市规划带来的高热前景。

在郑州市高品质推进城市建设三年行动计划（2020—2022年）中32个核心板块，管城区金岱产业集聚区板块、小李庄火车站板块被重点提出。

去年，金岱产业集聚区板块规划确定，建设提上日程。

最近，在河南省发展改革委官网印发的《河南省2022年补短板“982”工程实施方案》（以下简称《方案》）总投资2万亿，集中推进8000个重大项目，其中就包括实施郑州枢纽小李庄站。

（《河南省2022年补短板“982”工程实施方案》文件）

金岱产业园规划确定，小李庄火车站实施，两个项目启动意味着管南建设即将迎来大爆发，这也是未来带动管南房价上涨的关键。

距离高铁站同等距离下，南四环板块较北四环板块房价偏低3000-4000左右。管南板块较周边一路之隔的新老经开板块，房价偏低3000-4000左右，这是价格优势。

管南之中选谁？必然是国企操盘的绿地花语城。

纵观管南房企布局，正商、融创、富田、碧桂园、绿城、绿地,唯有绿地是国企，其余均为民营企业。国企优势在于资金实力强，债务规模及结构相对可控，具有良好的稳健性和韧性。这对于当前购房者是最大的保障。故企业性质是项目优势其一。

（绿地花语城项目规划图）

其二，区位优势明显。绿地花语城位于郑新路南四环向南1000米路东，处在管南轴心位置，能够承接不同功能片区的功能外溢，成为中心城区与航空港、南部新城区三个片区的对接门户。同时两高两快、四主一轨的交通网络四通八达，与东区CBD通勤时间仅需20分钟。

（绿地花语城项目区位图）

其三，生态资源优渥。项目所在之处正处于一廊三脉，十字交织轴心位置。项目濒临南水北调中线工程，十七里河从规划区南部穿过，能够形成良好的滨水景观。十八里河和潮河分别位于项目北侧和南侧，周边绿带丰富，天然生态资源良好。不仅如此，项目内，设计3大主题社区公园，多个邻里口袋公园，如有氧花园、康健花园、聚会花园等，多条生态环廊，使得整个社区容积率低至1.99，缔造舒适人居。

（绿地花语城项目规划图）

其四，千亩生活配套。项目内规划了商业广场、五星级酒店、购物中心、风情商业街、生活商街等35万方大型商业配套，填补区域空白，共融城市繁华；打造甲级商务、创客园区，规划未来商务群，对接东西经济圈，加速区域间经济融合；涵盖规划五所幼儿园、两所小学、一所初中、一所高中，全龄教育为孩子成长注入能量，可以说打造一个“宜居、宜业、宜玩、宜教”独立生活圈。

（绿地花语城小区实拍图）

最后，现房销售。当前市场之下，延期交房成为常态，没有什么比准现房销售更靠谱的事情了。绿地花语城现房销售，购房者去真实小区逛一圈，园林景观、社区商业、户型布局看得见、摸得着，现在购房，明年就可入住，提前预见生活。悄悄告诉你，在售项目规划的幼儿园和管城区外国语回族外国语小学已经招生，买房就能上名校。

（绿地花语城幼儿园实拍图）

（绿地花语城管城回族区外国语小学实拍图）

“房住不炒”主基调下，楼市“八二”法则越来越明显，对于购房者而言，买房选好时机、选好房企、选好价值高地，才能赢一把。

编辑：王磊